「節稅撇步」趁早準備開工先發財

2023年02月01日

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分類：市場動態

2023-01-30 14:52:31 資料出處：地產天下- 自由電子報 / 記者朱語蕎

節稅不是有錢人的特權，一般消費者不管在租賃或買賣房屋，都可以合法的節稅，替荷包省錢。（資料照）

今年年假特別長，除了收拾工作心情之外，也可趁早開始收集報稅的相關單據與資料，特別是與一般消費者息息相關的不動產，經由合法的節稅管道，審慎安排便可以省下可觀的費用。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，節稅不是有錢人的特權，一般消費者不管在租賃或買賣房屋，都可以合法的節稅，包括善用30萬元的貸款利息扣除額度、財產交易損失抵扣額及1年12萬元的租金支出扣除額度等，都是讓消費者荷包「放輕鬆」的好辦法。以下就分為「賣屋」、「買屋」分析節稅撇步。

一、賣屋族：

在2016年之後取得的房產，出售時都採一個月內以房地合一稅完稅，若是適用舊制(2016年以前取得)的屋主，採取的是在售屋後1年的5月份和個人所得稅一起申報，方法上採固定比率或是實際申報。

固定比率是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得，相對單純且多數狀況下金額較低。不過在實價登錄後，這種固定比率僅限於早期取得，沒有相關資料的個案，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，並提供相關證明文件，可以選擇按實際發生的價額申報。

二、買屋族：

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非兩年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等，也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。此外，若屋主是以低價賠售，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣扺，可以之後3年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全，做為報稅時列報扣除的憑證。

以買屋族來說，購買自用住宅時，一戶每年可列舉扣除最高30萬元的貸款利息支出，但因為扣除額認定以「戶」為單位，如果一個申報戶中有兩棟以上的房子申請房貸，只能申報一棟，建議選擇利息較高的一間列舉扣除比較划算。

但若貸款人未在購買屋件設籍，即不算自用住宅；此外，如果去年房貸利息支出30萬元，但另有儲蓄利息收入3萬元，抵扣後餘額才可申報，因此只能申報27萬元，因此，為充分利用30萬元的稅額，可先以手上存款償還部分房貸，以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。

對於換屋族來說，徐佳馨提醒，如果是兩年內重購自用住宅者，可以善用重購的稅率優惠，而兩年內又另購價格較高的自用住宅，則其差額可於售屋時所繳的土地增值稅，於已納稅額範圍內退還，無論是先賣後買，或是先買後賣都可以適用。

但將房屋出售給受扶養親屬，重購自用住宅則不能扣抵所得稅。如果在換屋時出現賣低買貴的狀況，或是換屋的相關成本比賣屋還高，可視為財產交易損失，將其列報財產交易損失特別扣除額，但扣除額不得超過當年度申報的財產交易所得為限。

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