郎美囡／新、舊購屋族交替　「新青安」世代有3大不同點

2023年11月27日

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文／大家房屋企畫研究室總監郎美囡

中央銀行日前公布，五大銀行新承作房貸金額787.74億元，創下22個月以來單月新高。房市看似不景氣，新承作房貸卻連續3個月成長，除了交屋潮，8月啟動的新青安貸款是帶動市場最大功臣。

新青安款獲得廣大迴響，不僅是破盤價利率1.775%，此版青安貸款有1000萬的高貸款額度、40年的長貸款年限及5年的長寬限期，「1高2長」特點觸動買方，符合首購買氣急速爆棚。

不過，早年就在房市闖蕩的購屋前輩們，無法理解為何要背這著久的房貸，甚至申請前5年只繳息不還本金的寬限期，徒增利息壓力。

房市經過多年變動，政策、法規不時更改，唯一不變的是房價長期走揚的趨勢，以及薪資漲幅追不上物價及房價的窘境，因此現在購屋人買房，尤其是首購族，購屋模式跟過去有三大不同：

第一，貸款年限拉長：房價漲、平均薪資沒漲，根據金融聯徵中心資料，前一次平均房貸利率2%以上，約在13年前，當時銀行平均鑑估價700~800萬元，推估當時全國平均購屋金額約700~800萬元，如今平均鑑估價1200多萬元，最新資料顯示，今年第三季平均鑑估值上揚至1300多萬元，再創歷史新高，購屋總價高，要貸款的金額固然高，貸款人為了壓低每月還款金額，把貸款期限拉長，30年期成為常態，能申請到40年更好。

舉例來說，同樣貸款金額1000萬元，貸款利息2%，20年期計算下來每月本息均攤的還款金額是5萬588元，拉長到30年期，每月金額降為3萬6962元，拉長到40年期，每月還款金額3萬283元，雖然30年期比20年期總繳利息多了100多萬元，40年期總繳利息比20年期多200多萬元，但拉長到30年期以上，每月繳款從5萬元降至3萬元，每月要面對的壓力減輕許多。

第二，寬限期變長：如上例，30年期的貸款，前5年申請寬限期，前面60個月只付利息，不還本金，每月的還款金額降至1萬6667元，這樣的金額雙薪家庭大多能輕鬆負擔，不過寬限期結束，月付金額高達4萬2385元，若家戶所得沒成長，寬限期結束還款瞬間升壓，但購屋前期有裝潢、家具及家電的費用，結婚成家有撫育幼兒的開銷，這次新青安貸款也「順應潮流」，將寬限期從3年調整為5年。

第三，自力更生難：13年來平均購屋金額從700萬元增加至1300萬元，新世代靠自己購屋越來越難，網友在PTT上問8年級要怎麼買房？大部分回應爸媽幫忙，也有人靠自己打拼，不過比例偏低，這也是新世代購屋族的苦楚。