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先前「基泰大直」塌陷,讓買房「如何避雷」再掀起討論。最新一集《地產詹哥老實說》邀請房產部落客阿宅,他說,針對上市櫃公司,可透過3大指數判斷財務健全度,此外也可透過各項網站,搜尋建商與營造廠的口碑、規模,以及基地的條件。
阿宅表示,上市櫃公司雖可能較有保障,但不代表一定不出事,像是大陸「碧桂園」,平均年銷售額高達2兆元的公司,也發生倒閉風暴。
「可觀察上市櫃建商3大指數。」阿宅指出,利息保障倍數是指一家公司償還利息的能力,通常會要求數值達2倍以上。另外,負債比也建議不要太高,但需進一步觀察,像是「合約負債」意指預售屋銷售,屬於好的債。第三是營業現金流量,指公司靠本業賺到的現金,若長年處於負值就得留意。
不過,阿宅說,這3大指數是觀測上市櫃建商財務體質,與建築物的品質無關。他建議,可透過「建築工程履歷」查詢建商、營造廠、設計師他們的基本資料,甚至用司法院裁判書查詢過去的歷史。
舉例來說,基泰雖屬上市櫃建商,財務狀況也沒什麼問題,但本次「基泰大直」選擇的營造廠,過去每年承攬案件確實不多。另外,阿宅提醒,營造圈也不少借牌案例,消費者除了做查詢功課,也可多打聽這一塊。
至於基地條件,阿宅建議,可透過「災害潛勢地圖」,查詢特定區域關於土石流、順向波、土壤液化、活動斷層、海嘯、火山、核子事故、淹水等8大面向。
基地周圍嫌惡設施也不能忽略。阿宅指出,銀行明訂嫌惡設施主要分成3大類,首先是影響居住品質,例如同棟社區有安養中心,或周邊宮廟設有地上香爐等等。
第二類是公共安全,例加油站、瓦斯行、高壓電、變電所等等。第三類則是風水瑕疵,例如路沖、無尾巷等等
。阿宅說,舉凡像是學校、醫院等等,在銀行的認定中是不屬嫌惡設施的。
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