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何世昌/囤房2.0促買大捨小 4層面證「因小失大」

2024年01月09日

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分類:市場動態

文/馨傳不動產智庫執行長何世昌

囤房稅2.0上路 「買大捨小」會成為新趨勢?這可以從開源與節流、投報率與需求度、資金運用彈性、省稅金額4層面分析,結論是「買大捨小」租金投報率雖好,但房價增值報酬反而更差,可能因小失大,不見得更有利。

囤房稅2.0實施後,現制以縣市各別歸戶的機制將改為「全國總歸戶」,高資產族是否該「買大捨小」,棄守小坪數、轉而買大坪數來隔間出租,以節省加重的房屋稅?我們大略從以下幾個方向給予分析建議,讓投資人更易於理解與推算,釐清「買大捨小」這件事是否可能成為新主流。

一、開源與節流的關係

囤房稅就算被課到4.8%,每間房屋一年增加的稅大約是1萬餘元,20幾年累計下來不到30萬元(建物折舊後稅會減少)。反觀小宅好租、好賣,無論售價與租金表現都比大房子出色。

小宅增值幅遠高於大房,我們抓很保守、很保守,一年增值幅度比大房子多2%就好,試算如下:

小宅:

買入價格》24坪x70萬元=1680萬元。平均每年漲5%、20年後,1680萬漲到3260萬元。

大宅:

買入價格》72坪x66萬元=4752萬元。平均每年漲3%、20年後,4752萬漲到7603萬元。

上述條件下,小宅3間=1間大宅,20年後小宅全出售的毛獲利為5040萬元,而大宅毛獲利僅約2851萬元,整整少了2189萬元。房價增值空間是置產開源最有效之處,為了少繳那麼一點點囤房稅,20年下來卻少賺了2000多萬的資產增值,並非明智之舉。

二、投報率與需求度

如果在台北市買老公寓分做成隔間套房出租,投報率還不錯,但如果買大樓的大坪數房子分割出租就很不划算,因為裝潢成本一坪至少5、6萬元以上,投報率不見得會比買三間小宅來得好。

另外,有一種特殊產品為「透天投套」,就是整棟透天隔成很多間套房出租,這類產品投報率較高,往往可達4、5%,甚至有更高的。不過,「透天投套」也有缺點,除了總價比較高之外,市場需求非常非常少。

主因是會購買透天投套的客源百分百是投資客,不會有自購客來接盤,且接手後的裝潢過於老舊,新接手買家有整修的成本,尤其中古投套具有「好租但不好賣」的特性,增值空間亦低於一般住宅。

由於少子化的緣故,大學城的「透天投套」勢微,很少有新建案會規劃這類產品。目前「透天投套」多出現於工業區、產業園區、科技園區周邊,主要出租予園區從業人員。

三、資金運用彈性

小宅總價和購入門檻低,若有買賣需求,進、出場都比較快速,資金運用最具彈性,但高總價的透天投套或大坪數房型,資金運用靈活性低。其次,購買第三戶以上需準備六成自備款,若買小宅購買透天投套的自備款金額相對高。

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四、買大捨小真的省稅?

囤房稅2.0採取全國總歸戶,假如「買大捨小」把家戶擁有房屋數量降到3戶以下,便能避開高稅率、繳納1.2%低稅率。但問題在於,不少囤房族擁有的房屋數量在5、6戶以上,有的還擁有10戶以上,透過「買大捨小」恐怕無法讓總持有房屋數量降到3戶以下,最終仍得繳交級距稅率。

因而,「買大捨小」的關鍵是能省多少稅、省下來的稅是否值得,以及總體投報與增值空間能否達到最大化?這才是投資人要考量的問題。

總而言之,或許有部份投資者會考慮「買大捨小」,但它肯定會是小眾、不會成為主流,關鍵在於「買大捨小」的租金投報率雖好,但房價增值報酬反而更差,如此操作會因小失大,不見得更有利。

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