2023-01-30    15:31:38     資料出處：遠見雜誌 / 文 / 彭杏珠    攝影 / 杜軍儀

圖／房市示意圖。杜軍儀攝

2023年伊始，營建業就愁雲慘淡。起因是政府要修改《平均地權條例》修正案，毫無懸念，立院就在元月10日一早，火速三讀完成《平均地權條例》修正案。業界怒嗆：從未溝通、也沒開過一場公聽會，就強渡關山通過這個「惡法」。政府丟出漏洞百出的母法修正案，才說通過後會儘速邀集相關機關及公會進行討論子法，就等同讓業者一刀斃命後，才被迫要來處理後事嗎？

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全從未如此憤慨過，他話說從頭，政府想修改《平均地權條例》已整整兩年。這700多天當中，內政部從未跟業者坐下來溝通過，也從不聽取市場的聲音。

一位中型營建業者說，就是少數幾個人關起門，拿筆改一改，想到哪裡改到哪裡？「完全沒有思考到後遺症跟可行性。說的更白一點，就是完全不懂第一線的實際作業」。

中華民國不動產開發公會全聯會秘書長于俊明每天都要接數十通電話，當《遠見雜誌》訪問時，隨時被插撥電話打斷，等到深夜重新連上線，他無奈地說，每個業者都在罵，髒話都飆出來了。

從去年12月21日立法院內政委員會火速通過《平均地權條例》修正草案至今，公會已召開過數場的座談會與記者會，不斷提出訴求與困境後，內政部終於在元月8日發出新聞稿，將部分意見納進去。

「但，到今天內政部依舊跟業者毫無溝通，公會連個溝通管道都沒有，唯一可以確定的是母法已無法更改了，這簡直就是惡法，讓已經很冷清的房市更加雪上加霜，」楊玉全嘆氣說。

誰來認定什麼才是正常行銷，什麼才是哄抬？

他針對《平均地權條例》修正案的五大重點，逐條加以說明。

首先是，限制換約轉售條例。預售屋或新建成屋買賣契約，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50至300萬元。

這一條對建商衝擊巨大，尤其是中小型業者，會嚴重影響流動資金。「經相關團體不斷透過媒體呼籲後，內政部才加上『預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外』這一段話，」楊玉全說，初期就僅有一句「限制換約轉售」，完全沒有思考到對消費者、業者的衝擊。

第二個重點是，重罰炒作行為。明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。

楊玉全說，這些到底要如何認定？都沒有明確規範。尤其是「以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作」，恐怕連檢察官、法官都很難判定，而且罰則很重，高達5000萬元，還可一再處罰。

舉例說明，例如「台北南港房價未來可期 ，預估可成長10至15％」，這到底是正常的房市行銷語言，還是「哄抬」？連是否違法公平交易法，公平會都要成立委員會來審查，內政部到底要如何認定市場交易失序？壟斷轉售牟利？炒作？如果業者不服訴諸司法，即便贏了，也只是拿回罰鍰。產業無所適從、動輒得咎，市場將為之大亂。

內政部無視國家的吹哨者保護法，另訂檢舉獎金制度

第三個重點是，建立檢舉獎金制度。民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

這一條更凸顯出政府行政體系間的矛盾跟紊亂。楊玉全指出，法務部發現各部會都有各自的「吹哨者」條款，統一擬好「吹哨者保護法」，又稱「揭弊者保護法」，經行政院通過，正在立法院審查中。如今，內政部又自訂「房市的檢舉獎金制度」，不是疊床架屋、很錯亂嗎？

連縣市的地政機關人員都私下抱怨，擔心出現瘋狂檢舉達人，過去就常有人以檢舉為生，年收入上看80萬元，如果房市檢舉案件湧入，恐會疲於奔命，根本不用做事了。

第四個重點是，管制私法人購屋。增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

這個修改重點影響深遠，對都更危老改建市場非常不利，新增案量恐呈墜崖式下降五至八成，讓原本績效就不彰的都更危老重建市場，更為奄奄一息。

韓國鬆綁限制，台灣卻強行通過殺手鐧「平均地權條例」

至於第五個重點是，解約申報登錄。預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。 這一條主要是內政部彌補思考不周延的「房地合一稅2.0」的漏洞。

楊玉全重申業界的看法，內政部修改的母法，確實有諸多窒礙難行之處。尤其，2023年全球景氣看壞，台灣2022年11月已轉為代表低迷的藍燈，是近四年來的第一顆藍燈，景氣綜合判斷分數更巨幅下降至12分，創下2009年6月以來的新低。現今，國內景氣委靡、房市冷清，此時再下重手，讓營建業的經營更加困難，還涉及上中下游、近百萬從業人員的飯碗。

相比台灣接二連三打炒房，鄰近的韓國反而積極鬆綁各種買房限制；連中國大陸都公布16條拯救房市措施，被喻為是「史詩級房產救市」。「反觀台灣不僅不鬆手，還強行使出最終殺手鐧，等發現後遺症時，才說訂定平均地權子法時，會儘速邀集相關機關及公會進行討論，這就像讓業者一刀斃命後，再來跟業者談要如何處理後事？」

楊玉全感嘆萬千，整個決策過程非常粗糙，不研判後遺症以及對市場的衝擊，等到業者自力救濟、透過媒體發聲、拋出問題後，政府才知道事態嚴重，開始想填補漏洞百出的政策。為何修《平均地權條例》母法時，就不能傾聽一下業者的心聲呢？

圖／中華民國不動產開發公會全聯會新聞稿